还有机会吗？别急呀，先搞懂房改的逻辑！
曾经，普通人要解决住房问题，基本只能靠“福利分房”
——国家建房、单位分房，你能住但不是你的；只要你一直属于这单位，你能一直住到去世；一旦你从单位离开，单位就收回房屋；万一想换更大的房子，嘿嘿，那你几乎只有一个办法——升职。
时间来到1998年，平地一声惊雷，一切都变了
——当年7月GWY发布“23号文”，明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配的货币化。
由此，“98房改”揭开了房地产市场化序幕。
我们把时间线往前推一年，这世界发生了什么？
——1997下半年，亚洲金融危机爆发。
当时经济下行压力很大，房改达成了共识，即是让住房成为经济新增长点和消费热点。
2003年8月GWY明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，要“促进房地产市场持续健康发展”。
随即，相关部门出台相应政策进行辅助。
看到这里，各位看官，发现没？
今年使出吃奶的力气救楼市，是为了救经济，
当年搞房地产商品化、市场化，原本就是为了救经济。
所以，对此有什么看不明白的吗？
那就请看下图，中国GDP增速年度走势，
——1998和1999年GDP增速还在谷底，2000年GDP增速又回到两位数；
——2004年6月SARS结束，2005年GDP增速又飞起来了。
毫不夸张的说，98房改成就巨大，对经济社会发展功不可没。
但是，但是——
又不得不说的是，98房改并不彻底，留下很多疑难杂症。
特别是涨价去库存以来，高地价、高房价、土地财政等及由此衍生的问题叠加交织，剪不断理还乱！
各位看官，请看看下面的百城价格指数——
2015年一线城市领涨全国，2016年新一线、二线城市开始明显跟涨，2017年三线城市接着明显跟涨。
即使2016年底提出房住不炒，房价上涨依然没刹住车，直到2021年下半年，房价上涨终于被刹车了。
所以，我们可以看到——
2015年以后，过高的杠杆从gov部门、企业部门转移到居民部门，只有居民部门的杠杆率是一直上升的。
但是，杠杆转移之后，然后要做的就是，
——用调控政策把楼市封印住，然后以时间换空间，在一段较长时期内，逐渐用经济发展来烫平高杠杆。
各位看官，这句话，请一定记住，一定理解啊！
这话什么理解？简单直接的说，就是——
收入增长要快于、至少不应落后于房价增长，房价收入比必须回归合理区间。
所以，为什么要保就业、保民生，就是要保证居民的现金流不能出问题，
然后慢慢的软着陆，不然刺破泡沫硬着陆就真的完犊子了。
但是，必须承认的是——
时至今日，房地产依然是中国经济的支柱产业。
2020年中国房地产行业产业链在GDP中占比超过15%，城镇居民家庭实物资产的70%以上是住房资产。
2021下半年以来，房价下行虽然打破了房价永远上涨的预期，但是经济增长的压力也更大了。
2021下半年各地只是不让房价跌，2022年以来各地真的是使出吃奶的力气在救楼市了。
正因为房地产担着天大的干系，这次救经济、救楼市要谋全局谋万世。
此时此刻，我们回望98房改方案，其实还有这么一条——
建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。
看到这里，各位看官，有木有觉得二十多年前竟也有如此睿智的政策？？
毋庸置疑，房地产在国民经济中的地位坚如磐石，房住不炒作为基本国策的地位也是不可动摇的。
所以，我们重点要看这句话——加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
这句话有没有觉得眼熟？与98年房改方案的“多层次城镇住房供应体系”，竟有异曲同工之妙。
什么叫多主体供给？
肯定不能全是商品房，共有产权房、公租房等保障性住房等也不能少。
什么叫多渠道保障？
肯定不能只有房企，地方gov、国资平台等也要提供房源。对此，已经有些二三线城市在行动了。
什么叫租购并举？
一句话，“市场的归市场、保障的归保障”。
随着城市分化、产业分化以及收入分化，必然导致财富分化，
那么，体现到房地产领域就是——有人住大别墅或者大平层，有人住大房子，有人刚好能住小房子，还有人刚好买不起房子只能靠gov支持。
现实就是这么残酷，不可能所有人都能冲进商品住房市场的。
2020年深圳提出要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，让60%的市民住进公共住房。
那么，让人无比伤脑壳的灵魂拷问来了——
怎么办？怎么实现这个住房制度？？
毫无疑问，这是在房住不炒前提下，一段较长时期的，系统性变革。
——土地拍卖制度怎么调整？地方财政怎么解决？商品房预售制度怎么与时俱进？
——收入分配制度怎么调整？财税制度怎么调整？
——租购平权制度怎么建设？落户、上学、就医等如果不能实现平权，谁买共有产权房等政策房源？
可以说，这些事情，没有一件是容易的，但没有一件是可以不做的。
没个十年二十年，要全部做完这些事情是很难的。
路漫漫其修远兮，不达目的不能罢休啊。
那么，大家都会关心的终极问题来了
——楼市还有机会吗？机会可能会在哪里？
答曰：楼市的机会并没消失，只不过不再是所有城市都有机会。
首先，聚集都市圈与核心城市，这些城市的房价基础比周边城市相对更夯实。
我们来看下，国家重点规划建设的城市，在哪里。
2020年11月国家十四五规划和2035远景目标公布，明确中国城镇化主力方向就是“以中心城市为核心的城市群和都市圈”。至2035年，10亿城镇人口、70%-80%经济增长动能都将聚集在19个城市群。
我们所熟知的国家中心城市、副省级城市、计划单列市、省会城市、经济强市人口大市，以及这些城市周边的强县强镇，大部分都囊括在这19个城市群。
其次，聚集重点产业落位的城市，这些城市的房价上涨潜力相对更大。
正如娃总《万字长文（下）：风向变了！楼市新秩序建立，请提前布局！》所言，寻找轨交、5G、工业互联网、人工智能等下一代技术红利爆发的城市。
如果把这些产业落位的城市做交叉对比，共有12个城市承担着新基建崛起的重任，这些城市分别是——
北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。
这12个城市锁定了下一轮技术爆发的红利，也锁定了下一轮楼市的机会与红利。
一言以蔽之——
基于自身条件允许，跟着国家规划与高新技术产业走，选择资源更聚集、能级更高的城市配置资产。
毕竟，都市圈和城市群内部的核心城市或中心城市，往往更能推行“市场的归市场、保障的归保障”；
公租房，解决新市民进城的第一站居住问题；
共有产权房，解决城市中低收入家庭的刚需居住问题；
普通商品住房，解决城市中高收入家庭的改善居住问题。
很多人都说是现在决定未来，但实际是未来决定现在。
以调控政策封印楼市，以时间换空间，用经济发展烫平高杠杆
——这是未来的根本目标，不可更改。
房地产依然是中国经济的支柱产业，救经济必须救楼市
——这是当下的最大实情，不可否认。
房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度
——这是基于未来目标与当下实情的制度安排，难而正确且必须！
明白了来龙去脉，也更能理解，现阶段和2023年的楼市政策还将延续救市政策基调。
而在房住不炒与因城施策的双轮政策驱动下，楼市将达到新的平衡。
但是，在这些过程中，城市分化、产业分化、财富分化、人口分层，
一句话，楼市越来越分化，机会也越来越集中，买房也越来越成为一项需要专业的技术活。
最后福利时间到——
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